ตลาดที่อยู่อาศัยไทย Q1/2568 หดตัว 10.5% — กรุงเทพฯ ชะลอตัว จับตามาตรการรัฐหนุนฟื้นครึ่งปีหลัง

ตลาดที่อยู่อาศัยไทยเปิดปี 2568 ด้วยภาพที่ยังไม่สดใสนัก เมื่อ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาสที่ 1 ปี 2568 ยังคงหดตัวต่อเนื่องทั้งในเชิงจำนวนหน่วยและมูลค่า ท่ามกลางภาวะกำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้าและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน

ภาพรวมไตรมาส 1/2568: หดตัวทั้งจำนวนและมูลค่า

ข้อมูลจาก REIC ระบุว่า ไตรมาสแรกของปี 2568 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศดังนี้

• จำนวน 65,276 หน่วย ลดลงร้อยละ 10.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
• มูลค่า 181,545 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 13.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ตัวเลขที่ลดลงสะท้อนว่าตลาดยังอยู่ในช่วงปรับสมดุล หลังผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ และผู้ซื้อบางส่วนยังรอดูทิศทางเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ย

กรุงเทพมหานคร: ชะลอตัวทั้งหน่วยและมูลค่า

เมื่อแยกเป็นรายพื้นที่ พบว่าตลาดไม่ได้หดตัวเท่ากันทุกจังหวัด บางจังหวัดอย่างระยองและสุราษฎร์ธานีกลับเติบโตทั้งจำนวนและมูลค่า ขณะที่ กรุงเทพมหานคร รวมถึงนนทบุรี ปทุมธานี ฉะเชิงเทรา เชียงใหม่ และนครราชสีมา หดตัวลงทั้งสองด้าน

สำหรับกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นตลาดคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ แรงกดดันหลักมาจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (rejection rate) ที่ยังอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการหันมาเน้นระบายสต๊อกคงค้างมากกว่าการเปิดตัวโครงการใหม่

มาตรการรัฐ: ความหวังของการฟื้นตัวครึ่งปีหลัง

แม้ภาพไตรมาสแรกจะยังอ่อนแรง แต่ REIC มองว่ามาตรการกระตุ้นของภาครัฐจะเป็นแรงหนุนสำคัญให้ตลาดเริ่มฟื้นตัวตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2568 เป็นต้นไป โดยมาตรการที่จับตา ได้แก่

• การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท
• การผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ช่วยให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไปกู้ได้เต็มวงเงินมากขึ้น

ทั้งสองมาตรการช่วยลดต้นทุนการโอนและเพิ่มความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ ซึ่งเป็นปัจจัยที่ตลาดต้องการมากที่สุดในภาวะกำลังซื้อยังไม่ฟื้นเต็มที่

แนวโน้มคอนโดฯ ปี 2568

ฝั่งคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล คาดว่าจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ทั้งปีจะอยู่ในกรอบราว 20,000–25,000 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำที่สุดในรอบหลายปี สะท้อนการปรับตัวของผู้ประกอบการเพื่อรักษาสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน โดยระดับราคา 100,000–150,000 บาทต่อตารางเมตรยังเป็นเซกเมนต์ที่มีดีมานด์จริง (real demand) รองรับมากที่สุด

สรุป

ไตรมาสแรกปี 2568 ยังเป็นช่วง "ฝ่าคลื่นท้าทาย" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะกรุงเทพฯ ที่ยังเผชิญแรงกดดันด้านสินเชื่อ อย่างไรก็ตาม มาตรการลดค่าโอน–จดจำนอง และการผ่อนคลาย LTV ถูกมองเป็นจุดเปลี่ยนที่อาจพลิกโมเมนตัมตลาดในช่วงครึ่งหลังของปี ผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงินจึงอาจได้เปรียบในการเลือกซื้อช่วงที่ราคายังอยู่ในจุดสมดุลและตัวเลือกมีมาก

ที่มาข้อมูล: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) — สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 1 ปี 2568 และทิศทางปี 2568

ภาพประกอบ: "Bangkok skyline at sunset, BTS Skytrain, Bangkok, Thailand" โดย Vyacheslav Argenberg เผยแพร่บน Wikimedia Commons ภายใต้สัญญาอนุญาต CC BY 4.0 — ภาพต้นฉบับถูกปรับขนาดและแปลงเป็นไฟล์ WebP เพื่อใช้บนเว็บไซต์