มุกดาหาร: เมืองชายแดนแม่น้ำโขงกับโอกาสอสังหาริมทรัพย์ที่ยังถูกมองข้าม

มุกดาหารอาจไม่ได้อยู่ในสายตาของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์กระแสหลัก แต่จังหวัดชายแดนริมแม่น้ำโขงแห่งนี้กำลังสะสมศักยภาพอย่างเงียบ ๆ ด้วยสะพานมิตรภาพไทย-ลาวแห่งที่ 2 ที่เชื่อมตรงสู่แขวงสะหวันนะเขตของลาว ประกอบกับสถานะเขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดน (SEZ) ที่รัฐบาลไทยประกาศให้มุกดาหารเป็นหนึ่งใน 10 จังหวัดยุทธศาสตร์สำคัญ ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดนี้เริ่มมีแนวโน้มที่น่าสนใจสำหรับทั้งนักลงทุนระยะยาวและผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยในราคาเข้าถึงได้

ข่าวและสถานการณ์ล่าสุด

รายงานจาก The Nation Thailand ระบุว่า นับตั้งแต่รัฐบาลไทยเปิดตัวโครงการเขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดนในปี 2558 จนถึงปัจจุบัน มีเงินลงทุนภาคเอกชนในเขตชายแดนทั้ง 10 แห่งรวมกันแล้วกว่า 54,820 ล้านบาท โดยมุกดาหารเป็นหนึ่งในจังหวัดที่มีคลังสินค้าทัณฑ์บนและเขตปลอดอากรที่ได้รับการจัดตั้งเรียบร้อยแล้ว มีมูลค่าการลงทุนในส่วนนี้รวมกับจังหวัดอื่น ๆ อีก 510 ล้านบาท

Pattaya Mail รายงานเพิ่มเติมว่า โครงสร้างพื้นฐานในเขต SEZ ทั้ง 10 แห่งดำเนินการแล้วเสร็จกว่า 90% ครอบคลุมทั้งถนน สาธารณูปโภค และด่านศุลกากร ขณะที่มีธุรกิจใหม่เกิดขึ้นในเขตชายแดนเหล่านี้แล้วมากกว่า 8,782 ราย ส่วนใหญ่เป็น SME ที่ดำเนินการในกลุ่มก่อสร้าง โลจิสติกส์ อสังหาริมทรัพย์ โรงแรม และรีสอร์ต สำหรับมุกดาหารโดยเฉพาะ กรมธนารักษ์อยู่ระหว่างร่างแนวทางการบริหารจัดการที่ดินของรัฐในพื้นที่เพื่อเสนอต่อคณะกรรมการนโยบาย SEZ ซึ่งเมื่อดำเนินการเสร็จสิ้นอาจเปิดโอกาสการพัฒนาเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ได้อีกระลอก

ด้านข้อมูลตลาดจาก FazWaz และ KaiBaanThai พบว่า ราคากลางอสังหาริมทรัพย์ในมุกดาหารอยู่ที่ประมาณ 3 ล้านบาทต่อหน่วย หรือราว 14,000-15,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าต่ำกว่าตลาดหัวเมืองท่องเที่ยวอย่างเชียงใหม่หรือภูเก็ตอย่างมีนัยสำคัญ

ทำเลและโซนน่าลงทุนในมุกดาหาร

มุกดาหารมีพื้นที่ที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์หลายโซน ดังนี้

• อำเภอเมืองมุกดาหาร (ริมโขง) — แนวถนนริมแม่น้ำโขงใกล้สะพานมิตรภาพฯ คือทำเลพรีเมียมที่สุดในจังหวัด มีวิลล่าและบ้านพักติดแม่น้ำโขงที่หาซื้อได้ยากขึ้นเรื่อย ๆ เหมาะสำหรับที่พักอาศัยหรือโรงแรมบูทีค
• เขตเศรษฐกิจพิเศษ (SEZ) ชานเมือง — พื้นที่รอบนิคมอุตสาหกรรมและคลังสินค้าทัณฑ์บนเป็นเป้าหมายของนักลงทุนโรงงาน โกดัง และอสังหาฯ เพื่อพาณิชยกรรม
• อำเภอหว้านใหญ่ — พื้นที่เกษตรกรรมและที่ดินเปล่าราคาเข้าถึงได้ ห่างจากตัวเมืองไม่มาก เหมาะสำหรับซื้อที่ดินลงทุนระยะยาว
• ถนนชยางกูร (ทางหลวง 212) — แนวถนนสายหลักเชื่อมจังหวัดกับนครพนมและอุบลราชธานี มีศักยภาพด้านพาณิชยกรรมและคอมมูนิตี้มอลล์
• ย่านตลาดอินโดจีน — ใจกลางเมืองและย่านค้าปลีกแบบดั้งเดิม เหมาะสำหรับอสังหาฯ เชิงพาณิชย์และที่พักอาศัยใกล้แหล่งงาน

แนวโน้มราคาและโอกาสการลงทุน

ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์มุกดาหารยังอยู่ในช่วงเริ่มต้น มีรายการอสังหาฯ ที่ประกาศขายในระบบออนไลน์ประมาณ 18-21 รายการ ครอบคลุมบ้านเดี่ยว ที่ดินเปล่า และวิลล่าริมโขง ราคาที่ดินในเขตเมืองยังต่ำกว่ากรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวมาก ทำให้ราคาเข้าสู่ตลาดไม่สูง

กลุ่มผู้ซื้อหลักในปัจจุบันประกอบด้วยนักธุรกิจท้องถิ่นที่ต้องการอสังหาฯ เชิงพาณิชย์เพื่อรองรับการค้าชายแดน ชาวต่างชาติสัญชาติลาวและเวียดนามที่ต้องการพักอาศัยฝั่งไทย รวมถึงนักลงทุนจากกรุงเทพฯ และภาคอีสานที่มองหาที่ดินราคาต่ำในเขต SEZ แนวโน้มราคาคาดว่าจะค่อย ๆ ปรับขึ้นตามการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและการเติบโตของการค้าชายแดนไทย-ลาว ซึ่งปัจจุบันมุกดาหารเป็นหนึ่งในจุดผ่านแดนสำคัญที่สุดบนเส้นทาง East-West Economic Corridor เชื่อมจากพม่าผ่านไทย ลาว ถึงเวียดนาม

อุตสาหกรรมที่มีแนวโน้มเติบโตในพื้นที่ได้แก่ โลจิสติกส์และคลังสินค้า การแปรรูปสินค้าเกษตร โรงแรมและการท่องเที่ยวชายแดน และนิคมอุตสาหกรรมเบา ทั้งหมดนี้ล้วนเป็นตัวเร่งความต้องการอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่พักอาศัยและเชิงพาณิชย์ในระยะกลางถึงระยะยาว

สรุปสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน

มุกดาหารเหมาะสำหรับนักลงทุนที่มองหา "ตลาดก่อนกระแส" ที่ราคายังไม่ถูก bid ขึ้นมาก แต่มีปัจจัยพื้นฐานรองรับระยะยาวชัดเจน ทั้งนโยบายรัฐ โครงสร้างพื้นฐาน และทำเลที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์ ผู้ที่สนใจควรเน้นที่ดินเปล่าในเขต SEZ หรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ริมถนนสายหลัก มากกว่าคอนโดมิเนียมซึ่งตลาดมุกดาหารยังไม่มีความต้องการเพียงพอ

สิ่งที่ต้องระวังคือสภาพคล่องของตลาดที่ยังต่ำ รายการทรัพย์สินในระบบมีจำนวนน้อย การหาผู้เช่าหรือผู้ซื้อต่ออาจใช้เวลานานกว่าตลาดใหญ่ ดังนั้นควรมองการลงทุนนี้ในมุมระยะยาว 5-10 ปีขึ้นไป และศึกษากฎระเบียบการถือครองที่ดินในเขต SEZ ให้รอบคอบก่อนตัดสินใจ

ที่มาข้อมูล: The Nation Thailand

ภาพประกอบ: "Mukdahan Banner" โดย P.khiao เผยแพร่บน Wikimedia Commons ภายใต้สัญญาอนุญาต CC BY-SA 4.0 — ภาพต้นฉบับถูกปรับขนาดและแปลงเป็นไฟล์ WebP เพื่อใช้บนเว็บไซต์